設計から竣工まで

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STEP1 建築相談
 

様々な希望や条件を建築士事務所(設計者)に相談して、色々な可能性を検討する場であり、建築主と設計者がお互いを知りあう大切な機会です。

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相談受付

建主の方とご対面。ご家族のご要望を詳しく聞かせていただきます。

書類の閲覧

建築士事務所の実績、損害賠償保険や、所属建築士の法定講習受講、業務の実績などを記した書類を閲覧していただけます。

 

事務所実績の紹介

これまでの実績を図面や竣工写真、現場見学で確認。イメージがあったら契約にすすみます。

STEP2 設計契約
 

あなたと建築士事務所、双方の『権利や義務』を明確にすると共に、お互いの立場を守るためにも、必ず『業務委託契約』を結ぶことが必要です。一般的には、次のステップである[ 基本設計 ]に進む前に行います。
建築士事務所はあらかじめ建築主に対し契約内容の「重要事項」について書面を交付して説明することが義務付けられています。

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重要事項のご説明

2008年11月の建築士法の改正により、契約の前に重要事項を説明することが義務づけられました。
建築士が免許証(免許証明書)を提示して、書面にもとづき、次の事項についてご説明いたしますのでよくご確認ください。

  • 作成する設計図書の種類

  • 工事と設計図書との照合の方法

  • 工事監理の実施状況の報告の方法

  • 担当する建築士の氏名

  • 報酬額及び支払い時期

  • 契約の解除に関する事

など

 

ご契約

重要事項に納得いただけましたら、設計・監理契約を結びます。 この時点で、設計着手金が必要となる場合があります。
ケースにもよりますが、基本設計料がこれにあたります。また、契約の後に、建築士法に定められた業務の種類及び内容、実施方法及び実施期間などを記載した書面をお渡ししますので、併せてご確認ください。

 
STEP3 基本設計

建物に対する考え方をうかがい、敷地、立地条件などを調査し、建築基準法等の関係法令に照らし合わせ、平面、立面などの基本設計図を作成します。 『希望』が具体化される重要な課程です。

十分時間をかけて、納得できるまで打ち合わせることが大切です。また、工事費の概算金額も提示します。

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事前調査

建設予定地に出向き、敷地、地盤、周辺環境などの条件についての綿密な調査を行います。

  • 敷地の形状、高低差

  • 地盤の強度

  • 道路との関係

  • 隣接建物との関係

  • 給水、排水、ガスなどの都市施設の現況

  • 用途地域、建築規制の確認

 

基本設計図書の作成

建主の方と話し合いを重ねたあと、建物の平面図、立面図、断面図を作成。
これら設計図のほかに、建物の性能、仕様、設備の概要を記した仕様書も添付します。
(設計図と仕様書をあわせて、設計図書といいます)

 

概算工事費の算定

作成した基本設計図書にもとづき、おおまかな工事費を見積もります。

 

予算にあわせた設計の調整

建主の方に、基本設計図書を一つひとつ説明しながらご確認いただきます。
修正が必要だったり、見積もった工事費がご予算をオーバーする場合などは、設計の調整を行い、再度ご提案を行います。

 
STEP4 実施設計

基本設計が出来上がり、あなたの建物に対する考え方も十分理解したので、工事に着工できる図面を作成します。

意匠設計図、構造設計図、構造計算書、設備設計図、各工事仕様書、工事費積算書、建築関係諸手続き書類などが含まれます。

また、ここで作成した設計図の一部を使って「建築確認申請手続き」を行ない「建築確認通知書」を受理してからでなければ、工事に着工できません。

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実施設計図書の作成

基本設計にもとづき、建物の構造や設備の詳細などをつめていき、設計図や仕様書を作成します。
キッチンや浴室などのメーカーをはじめ、設備機器の品番、仕上げの色、柄、テクスチャー、使用する部材の詳細まで、家づくりに必要なすべての要素をこの段階で決定。ひとつひとつ具体的に記した実施設計図書をまとめていきます。いわば工事指示書でもあるこの図書によって、工事費の詳細な見積もりの算出も可能になります。

 

実施設計図書の確認

出来上がった実施設計図書を建主の方に詳しくご説明し、内容を確認していただきます。

 

建築確認申請(建築確認申請が不要な建築物もあります)

家などを建てる際には、それが建築基準法をはじめとする多くの法令に適合しているか、事前に地方公共団体や指定確認検査機関の確認を受ける必要があります。これを「建築確認申請」といい、その確認済証を受け取らなければ、工事を着工することができません。
本来は建主の方がご自身で行うものですが、建築士に委託されることがほとんど。わたしたち建築士は、建主の方の委任状をもって、手続きを代行します。申請に必要な図書は、実施設計図書の一部であるため、実施設計とほぼ同時に行うことも可能です。

建築確認済証の受領

この時点で、法律上、工事着工が可能となります。

 

住宅瑕疵担保責任保険会社の選定

竣工後、建物の主要構造部や雨水の浸入を防ぐ部分に瑕疵(かし:あるべき品質や性能が欠如していること)があった場合、補修費用などを10年間保障する保険。申し込みは施工者が行いますが、会社によって若干条件が異なるため、あらかじめ選定しておきます。

 
STEP5 施行者決定・着工

実施設計図に基づく工事金額の見積りは、工事業者が行いますが、必要に応じて建築士事務所が、その内容や工事業者の選定について助言します。

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工事費用の見積もりの依頼

実施設計図書をもとに、通常3、4社の施工業者に見積もりを依頼します。 その際、建主の方に代わって、詳細を説明。施工者からの質疑書に対しては、応答書を出します。見積もりの依頼時期については、建築確認申請前、申請中などさまざまなケースがあります。

 

施工者からの見積もりをチェック

見積書に記された材料、数量、単価、手間賃、会社利益、その他金額が適正かどうか、細かくチェックします。
そして、金額や内容などを整理し、施工者選定にあたってのアドバイスをいたします。

 

施工者決定・契約の立ち会い

最終決定は、建主の方が行います。 決定した施工者と建主の間で結ばれる建築工事請負契約の締結の場に立ち会います。
契約は、

  • 建築工事請負契約書

  • 工事見積書

  • 工事全体工程表

  • 実施設計図書

をとじたものによって交わされます。 

施工者が行う住宅瑕疵担保責任保険の手続きや、建ってからの品質保証についても、内容や範囲をチェックして、建主の方にきちんとご説明いたします。

契約締結後、わたしたち建築士には第1回工事監理報酬を、施工者には第1回工事代金をお支払いください。
(工事代金は、着工時・中間上棟時・竣工時にそれぞれ1/3ずつの分割払いが一般的です)

STEP6 工事監理
 

工事期間中は、設計意図を工事業者に明確に伝え、各工事の施工検査・強度試験・材料検査結果のチェックを行い、工事が請負契約書などに示された諸条件に従って適切に施工されるよう監理します。具体的には、工事施行計画の検討助言や施主と施工者間の調整、各種報告や手続き処理、竣工時の消防署や役所などの検査立合い、及び建築引き渡し時の立合いや最終的な工事の確認などを行います。

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基礎躯体工事の確認

鉄筋コンクリートで基礎をつくり、骨組みや主要構造部を建築する、住まいの品質の要となる工程において、施工図や仕様表と照らし合わせながら、次のような主要箇所ごとに専門的な目を光らせます。

  • 地盤確認

  • 基礎鉄筋の検査 コンクリートの品質、強度の確認

  • アンカーボルトの品質、位置の確認

  • 設備貫通穴の確認

  • 柱、梁などの材質確認

  • 使用金物の確認

  • 基礎工事段階での行政への工事報告

  • 各種検査確認事項の建主の方への報告

 

中間検査への立ち会い

地方公共団体によっては、一定の建物について法令に適合しているかどうかの中間検査が義務づけられていることがあります。(3階建ての場合、屋根工事完了時。木造3階建ての場合、外装工事完了時)。その場合に、申請書を作成し、現場にて立ち会います。通常、この時点で第2回工事監理報酬、及び第2回工事代金をお支払いください。

 

仕上げ工事・設備工事の確認

外装の防水性能の確認をはじめ、次のような主要箇所ごとにチェックを行います。

  • 筋かい、間柱、床下地の確認

  • 締め付け金物の確認

  • 水平、垂直の確認

  • 防腐処理の確認

  • 断熱材の確認

  • 屋根仕上げ、外壁仕上げの確認

  • 外部開口部(サッシ)の確認

  • 内部下地ボードの確認(厚み、耐火、耐水)

  • 設備配管の確認

  • 電気配線、配管の確認

  • 壁、天井取付け物の下地補強の確認

 

状況の報告

設計どおりに工事が行われているかどうか、施工者に指示または助言した内容について建主の方に適宜ご報告します。

 

内装確認

床仕上げ材や壁仕上げ材などについて、建主の方にカタログやサンプルを提示し、最終確認いただきます。
また、設備機器や照明器具、家具などを実物で確認して決めていただくため、ショールームにも同行します。

STEP7 竣工・引き渡し
 

いよいよ工事完了です。設計図とおりに建物ができているかを施主・監理者・役所・施工者それぞれの立場で検査をします。
建築士事務所(設計者・監理者)と施工者が専門家の立場で検査を行い、不具合が発見された場合は手直しを行います。その上で施主を交えて施主検査を実施します。またこれとは別に自治体の建築主事などが建築基準法に基づいて「完了検査」を行います。

そうした検査が無事終了した後、「引き渡し」です。通常は、引渡しと同時に支払いを行います。

  • 工事監理費(建築士事務所)

  • 請負契約工事代金

  • 追加工事代金(追加工事をした場合)

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竣工検査

施工者による検査に加え、わたしたち建築士も監理者として設計図書通りにできあがっているか、最終検査を行います。
電気、ガス、水道、空調などの設備も運転検査します。

 

完了検査への立ち会い

工事が完了したら、4日以内に地方公共団体などに「完了検査申請書」を出す必要があります。この手続きについても、建主の方の委任により代行いたします。もちろん完了検査にも立ち会います。
安全・安心な住まいの証明である検査済証が交付されて、はじめて建物を使用することができます。

 

建主検査

建築士、施工者が立ち会いのもと、建主の方ご自身の目で予定通りの建物であることを確認いただきます。
とくに追加工事があった場合は、その箇所をしっかりチェックしてください。

 

引き渡し

引き渡し書類と鍵が、建主の方に渡されます。これより建物の管理責任は、施工者から建主の方へ移行します。建主の方には、工事監理報告書を提出いたします。工事費および工事監理費のご清算もお願いいたします。

 

竣工図の提出

後日、追加工事なども含めた引き渡し時の図面を建主の方へお渡しします。

 

瑕疵検査の立ち会い

施工者が約束した保証のひとつ、竣工1年後の瑕疵検査に立ち会い、いっしょに確認を行います。